Wie es der Name schon sagt, ist die Immobilienfinanzierung eine Finanzierung, die für den Kauf einer Immobilie benötigt wird. Im Allgemeinen wird zwischen gewerblichen und privaten Immobilienfinanzierungen unterschieden. Nicht nur beim einfachen Kauf einer Immobilie ist eine Immobilienfinanzierung bisweilen notwendig. Auch was die Sanierung oder auch die Errichtung von Immobilien betrifft, kann eine Immobilienfinanzierung die notwendigen Geldmittel verfügbar machen.
Private Immobilienfinanzierung
Die private Immobilienfinanzierung ist eine Finanzierung einer hauptsächlich privat genutzten Immobilie, die meist von einer Partei bewohnt und genutzt wird. Dies können unter anderem Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder auch Doppelhaushälften sein. Zusätzlich wird bei der privaten Immobilienfinanzierung zwischen einer Eigennutzerfinanzierung und einer Kapitalanlegerfinanzierung unterschieden. Die Eigennutzerfinanzierung ist für Finanzierende gedacht, die die Immobilie zu privaten Wohnzwecken nutzen möchte, wohingegen der Finanzierende bei der Kapitalanlegerfinanzierung als schließlicher Vermieter der Immobilie existiert.
Kreditgeber haben bei der privaten Immobilienfinanzierung vergleichsweise geringe Kreditausfallrisiken, da es einen klar definierten Gegenstand gibt, der als Sicherheit finanzieller Natur dient. So sind die Risiken entweder per Grundschuld oder per Hypothek weitestgehend abgesichert. Risikobehaftet ist ein Kreditausfall dann, wenn es zur Zwangsversteigerung kommt und der erzielte Verkaufspreis unterhalb des ausstehenden Kreditbetrages liegt. Bei einer privaten Immobilienfinanzierung können vielerlei Vermögenswerte zum Einsatz kommen. So sind unter anderem liquidierbare Wertpapiere, Eigenkapital oder auch Sparguthaben eine gute Möglichkeit, um das schließlich benötigte Darlehen in seiner Gesamtsumme zu senken.
Das schließliche Darlehen zur Immobilienfinanzierung wird in einem Vertrag festgelegt. Zum einen die Höhe des gewährten Geldbetrages ist hier erfasst, aber auch der Zeitrahmen für die Rückzahlung, Zinsen und monatliche Raten finden in diesem Vertrag ihren Platz.
In der Regel wird die private Immobilienfinanzierung durch ein sogenanntes Annuitätendarlehen durchgeführt. Hierbei werden die gezahlten Raten direkt in das Darlehen geleitet und erzielen so eine Senkung der Zinsbelastung im Verlauf der Darlehenslaufzeit. Eine andere Möglichkeit ist die Tilgungsaussetzung. Hierbei werden vom Kreditnehmer nur die anfallenden Zinsen gezahlt. Die Tilgung für das Darlehen wird in ein vereinbartes Tilgungssurrogat geleitet, das bespart und erst am Ende der Laufzeit zur vollständigen oder teilweisen Rückzahlung des Darlehens genutzt wird. Ein solches Tilgungssurrogat kann eine Rentenversicherung, eine Lebensversicherung oder auch ein Investmentfonds sein.
Gewerbliche Immobilienfinanzierung
Die gewerbliche Immobilienfinanzierung ist dann aktuell, wenn die zu finanzierende Immobilie gewerblich oder wohnwirtschaftlich genutzt wird und dem Betriebsvermögen angehört. Es wird hier aufgrund der unterschiedlichen Risiken in zwei Kategorien unterteilt. So gibt es die Wohnimmobilien und die gewerblich genutzten Immobilien, wie beispielsweise Praxen oder Ladengeschäfte.
Bei der Finanzierung von gewerblich genutzten Wohnimmobilien treten selten Einzelpersonen als Kreditnehmer auf. Meist sind es Wohnungsbaugesellschaften oder andere Wohnungsunternehmen, die von Haus aus über eine gute Eigenkapitalsituation verfügen. So werden bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung in diesem Fall relativ risikofreie Darlehen gewährt, die einen hohen Anteil an Eigenkapital innehaben. Risikoarm sind diese Darlehen deshalb, da durch die meist hohe Anzahl an Mietern eine gute Liquidität des Kreditnehmers gewährleistet ist.
Bei der Finanzierung rein gewerblicher Immobilien stellt sich die Situation als weitaus vielschichtiger dar, als bei anderen Immobilienfinanzierungen. So muss eine solche Immobilie nach diversen Gesichtspunkten bewertet werden, bevor es zum Abschluss eines Darlehensvertrages kommen kann. Die langfristige Vermietbarkeit, aktuell existierende Mieter und auch die dazugehörigen Mietverträge sind einige dieser Kriterien und erfordern ein gutes Wissen über die Entwicklung und Situation des Immobilienmarktes.
